Bir sonraki büyük gayrimenkul patlaması ‘yalnız yaşayanlar için evler’ olabilir.
ABD’de ev geliştiricileri büyük evleri çok büyük, küçük evleri ise yetersiz yapıyor.
Gayrimenkulde derin dönüşüm
MarketWatch’tan Joseph Coughlin’in haberine göre, yatırım stratejistleri genellikle faiz oranı değişikliklerini modellemek ve jeopolitik çalkantıların, enflasyonun veya yapay zekadaki son atılımların etkilerini değerlendirmek için aceleci nitelikte olabiliyor. Bu gelişmeler hızla değişebiliyor ve büyük dikkat gerektiriyor.
Ancak, piyasaları etkileyen her şey manşetlerde yer almıyor veya yatırım modellerine dahil edilmiyor. En dönüştürücü güçlerden bazıları yavaş ve sessiz hareket ediyor ve ayaklarımızın altındaki yatırım ortamını şekillendirir. Bu güçlerden birinin ise tek kişilik hanelerin küresel artışı olduğu görülüyor.
Tek kişilik hane sadece bir yaşam tarzı değişikliği değil, aynı zamanda göz önünde olmasına rağmen gizlenen bir makroekonomik dönüşüme karşılık geliyor. Tüketim kalıplarını yeniden şekillendiriyor ve yatırım yapılan altyapının yeniden düşünülmesini gerektiriyor. Bu gelişmeden en hızlı etkilenen varlık sınıflarından birinin ise gayrimenkul olduğu görülüyor.
Sessiz bir demografik değişim
1940 yılında ABD’deki hanelerin yalnızca yüzde 7,7‘si tek kişilikti. ABD Nüfus Sayım Bürosu’na göre, 2023 yılına gelindiğinde bu oran neredeyse yüzde 30 seviyesine yükseldi. Washington, San Francisco ve New York gibi şehirlerde tek başına yaşamak hızla en yaygın hane tipi haline geliyor.
ABD bu konuda yalnız değil. Son 35 yılda, tek başına yaşayan Kanadalıların sayısı iki katından fazla arttı. Kıtalar genelinde, tek kişilik haneler giderek yaygınlaşıyor ve birçok şehirde artık çoğunluğu oluşturuyor.
Değişim özellikle Avrupa’nın bazı bölgelerinde belirgin. İsveç, Norveç, Finlandiya ve Almanya gibi ülkeler, hanelerin yüzde 40‘ından fazlasının tek kişiden oluştuğunu bildiriyor. Tokyo, Stockholm ve Paris gibi büyük metropollerde ise tek kişilik haneler, tüm yaşam alanlarının neredeyse yüzde 50‘sini oluşturuyor.
Çin gibi hızla kentleşen ekonomilerde bile, kırsaldan kente göç, gecikmiş evlilikler ve düşük doğum oranlarının etkisiyle tek başına yaşayan hanelerin sayısı hızla artıyor.
Ancak yatırım modellerinden ürün tasarımına ve geliştirmeye kadar gayrimenkul ekosisteminin büyük bir kısmı eski bir tüketici birimine, yani iki kişilik ve çocuklu aile hanesine dayanıyor. Modelleri ayarlamanın, yeni talepleri fark etmenin ve büyüyen pazar fırsatlarını değerlendirmenin ise zamanı gelmiş gözüküyor.
Uyumsuz banliyö modeli
Geleneksel konut piyasası, aile odaklı banliyölerde büyük, çok yatak odalı evlere doğru büyük bir eğilim göstermeye devam ediyor. Yeni evlerin ortalama büyüklüğündeki kısa düşüşün ardından, Ulusal Ev Yapıcıları Birliği yakın zamanda bir artış bildirdi ve ortalama büyüklük şu anda yaklaşık 2.300 metrekareye denk geliyor.
Ancak tek başına yaşayanlar için bu evler genellikle çok büyük, çok pahalı ve ihtiyaçlarıyla uyumlu değil. İyi bir okul bölgesi veya yakındaki bir oyun alanı gibi toplumsal faktörler artık eskisi kadar önemli değil. Her yaştan yetişkin tek başına yaşamayı tercih ettikçe veya kendilerini yalnız buldukça, daha küçük, iyi konumlanmış ve düşük bakım gerektiren evlere olan talep de artıyor.
Tek başına ev sahipleri genellikle bir primle karşı karşıya kalıyor ve kamu hizmetleri, emlak vergileri ve bakım gibi tüm finansal ve işçilik maliyetlerini üstlenmek zorunda kalıyorlar. Kişi başına düşen bu yüksek yaşam maliyeti, uygun konutların sınırlı olması veya hiç bulunmaması durumunda daha da artıyor ve bu da gizli bir tek başına vergi olarak tanımlanabilecek bir duruma yol açıyor.
Geliştiriciler ve yatırımcılar için fırsat, daha fazlasını inşa etmek, ama sadece 1 kişi için. Pazar büyüyor. Artan sayıda tek başına gayrimenkul tüketicisini besleyen devasa kollardan sadece birkaçını düşünmek bunu görmek için yeterli: Hiç evlenmemiş veya birlikteliği olmayan bireyler, dullar, bağımsızlık arayan orta yaşlı boşanmışlar ve şehir merkezlerine taşınmak için paraları yetmeyen ancak aynı evi paylaşmak istemeyen genç Y kuşağı ve Z kuşağı üyeleri bu pazarın büyümesini teşvik ediyor.
Zengin olanaklara sahip kiralık konutların yükselişi
Tek başına yaşayan herkes ev sahibi olmak istemiyor. Birçoğu, yüksek kaliteli deneyimler, hizmetler ve tasarıma dayalı bir topluluk talep eden, büyüyen yeni bir kiralık sınıfın itici gücü niteliği taşıyor. Mülk deneyimi sunmak veya yüksek yoğunluklu, olanaklarla dolu bir mahallede yaşamak, tek başına yaşayan kişi pazarında kritik katma değerli altyapı anlamına geliyor.
Büyükşehirlerde, olanaklarla dolu kiralık binalar, tek başına yaşayanlar için lüks olmaktan çıkıp bir zorunluluk haline gelmiş durumda. Bu kiracılar yalnızca yaşayacak bir yer aramıyor, güvenlik, açık hava tesislerine, sosyal olanaklara ve kaliteli hizmetlere erişim de istiyorlar. Fitness merkezleri, ortak çalışma alanları, konsiyerj hizmetleri ve hatta bina içi evcil hayvan bakımı bir zamanlar ayrıcalık olarak kabul edilirken artık temel beklentiler haline gelmiş durumda.
Neden? Çünkü tek başına yaşadığınızda, eviniz güvenliğiniz, üretkenliğiniz ve sosyal bağlantınız için ana mekanınız haline geliyor. Bir aile evinde sorumluluklar ve roller paylaşılıyor. Tek başına yaşayanlar için ise ev, yalnızca yaşanacak bir yerden daha fazlasına karşılık geliyor; ev, sosyalleşme, rahatlık ve öz bakım için bir merkez işlevi görüyor.
Yatırım açısından bakıldığında, bu olanaklarla dolu modeller, özellikle yüksek yoğunluklu kentlerde ve kentsel yaşam olarak tanımlanabilecek, yürüme mesafesi, eğlence, restoranlar ve alışveriş olanakları sunan giderek artan sayıdaki banliyö bölgesinde birinci sınıf getiriler sunuyor.
Konut sektörü ve tek başına yaşlanma
Belki de tek başına yaşamanın yükselişi hiçbir yerde yaşlılar için konutlardaki kadar önemli değil. Onlarca yıl boyunca, yaşlılar için yaşam toplulukları, özellikle aktif yetişkin konut sektöründe, genellikle çiftler üzerinden hayal edildi. Bu varsayımda birlikte yaşlanan, aile evinden taşınan ve bir çift olarak gelen emekliler dikkate alındı.
Bu model, kat planlarında, fiyatlandırma yapılarında ve pazarlama görsellerinde hala varlığını sürdürüyor. Ancak demografik gerçeklik hızla farklılaşıyor. Günümüzde konutlara gelen yaşlılar illa ki çift değil, çoğunlukla kadın ve genellikle tek başına gelen bekar ve yaşlı yetişkinlerde oluşuyor.
İşte değişim: Tek başına yaşayan yaşlı nüfusun artmasının yaşlılar için konut pazarını genişletmesi muhtemel gözüküyor. Yani, yaşlılar için konut yatırımcıları ve işletmecilerin tek başına yaşlanan tüketiciyi fark edip buna yanıt vermesi bekleniyor.
Daha fazla yaşlı yetişkin, eşleri, partnerleri veya yakın aileleri olmadan yaşadıkça, seçenekleri sınırlı hale geliyor. Yalnız yaşayan insanlar, ev sorumluluklarını paylaşan çiftlere kıyasla, bir evi çekip çevirmenin ve kendilerine bakmanın ne gerektirdiğinin daha fazla farkında oluyor.
Bir zamanlar bağımsızlığın altın standardı olarak kabul edilen yerinde yaşlanma, yalnız yaşadığınızda fiziksel, lojistik ve duygusal olarak daha zor hale geliyor. Eşinizin veya yetişkin çocuğunuzun sağlayabileceği geçici destek -örneğin doktor randevusuna yardımcı olmak, sağlık durumunuzdaki bir değişikliği fark etmek veya tesisatçı çağırmak, artık mevcut değil. Eskiden ev içinde sessizce yönetilen işlerin de artık dışarıdan kaynak sağlanarak, planlanarak ve ödeme yapılarak halledilmesi gerekiyor.
Bu bağlamda, yaşlı bakım evleri mantıklı bir tercih haline geliyor. Sadece bakım için değil, arkadaşlık için de bu böyle; sadece destek için değil, hizmetler için de bu böyle.
Sosyal etkileşim, 7/24 personel varlığı, ulaşım, yemek ve bakıma erişim sunan topluluklar, gayrimenkulden daha fazlasını temsil ediyor; bu sayede yalnızken güvenli ve sağlıklı bir yaşam için altyapı sağlanmış oluyor. Bağımsızlıktan vazgeçme korkusu ve destekli yaşamla ilgili damgalanma gibi, yaşlı ve yalnız yetişkinlerin bir zamanlar taşınmaktan çekinmesine neden olan özellikler, muhtemelen daha pragmatik bir bakış açısına yol açıyor.
Artık, yalnız yaşayanlar, yaşlı bakım evini son çare olarak değil, ömür boyu bu tür kararları kendi başlarına almak zorunda kalan biri için bir sonraki mantıklı, proaktif ve arzu edilen adım olarak yeniden şekillendiriyor.
Yatırım açısından bakıldığında, bu yaşam tarzı değişikliği umut verici. Yalnız yaşayan hanelerin eğilimi, daha genç yaştaki yalnız yaşayanların yalnız yaşlanmanın zorluklarını açıkça fark etmesiyle, talep penceresini genişletme potansiyeli taşıyor ve yaşlı bakım evlerine giriş yaşını düşürme olasılığını artırıyor. Bireylere yönelik tasarımlar yapan, bağlantıları teşvik eden ve bağımsızlığa yönelik pazarlama yapan ev geliştiricileri, bu önemli demografiye hizmet etmek için iyi bir konumda olacağa benziyor.
Küçüğe büyük bahis oynamak
Piyasa oynaklığının, sürekli değişen jeopolitik koşulların ve teknolojinin nereye varacağının haritalanmasının aksine, tek başına yaşama eğilimi spekülatif değil. Bu gözlemlenebilir, ölçülebilir ve küresel bir olgu. Buna rağmen, gayrimenkul yatırım ve geliştirme stratejilerinde henüz yeterince temsil edilmiyor.
Ev geliştiricileri, büyük olanı aşırı inşa ederken, küçük olanı yetersiz inşa ediyor. Kiralık konutlarda olanaklar, tek kişilik bir hane için temel altyapıdan ziyade hâlâ lüks olarak görülüyor. Yaşlı konutlarında ise, istekleri olan yeni, daha genç ve bekar bir tüketici yerine, ihtiyaçları olan yaşlılara hazırlanılıyor.
Çözüm, aşırı bir revizyon yapmak değil, gayrimenkul varlık sınıfları genelinde esnek, uyarlanabilir ve tek başına bilinçli ürün tasarımı ve geliştirmeye doğru yeniden denge kuran bir yapıya karşılık geliyor. Bir kişi için yatırım yapmak ve inşa etmenin birçok kişiye hizmet etmek anlamına geldiği görülüyor.
